El Real Decreto-ley 15/2020 de 21 de abril, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (RDL 15/2020), publicado en el BOE del 22 de abril de 2020, entra en vigor, para el tema que tratamos en esta nota, al día siguiente de su publicación, es decir, el 23 de abril de 2020.   

MEDIDAS CON RELACIÓN A LOS ARRENDAMIENTOS DE NAVES, LOCALES Y OFICINAS

En la Exposición de Motivos el legislador justifica la adopción de medidas con el objetivo de reducir los costes operativos de pymes y autónomos y lo hace ante la insuficiente regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del Código Civil para afrontar la situación derivada de la proclamación del estado de alarma. Por ello establece una regulación específica, en línea con la cláusula de elaboración jurisprudencial «rebus sic stantibus», que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Cabe decir que el legislador al justificar sus medidas se decanta por la aplicabilidad de dicha doctrina jurisprudencial, cuestión no pacífica en la comunidad jurídica.  Vemos a quien afecta:

1.      Arrendatarios que pueden beneficiarse de estas medidas: los que tengan la condición de autónomos o pymes si cumplen los siguientes requisitos: 

a.      Debe tratarse de arrendamientos de inmuebles afectos a la actividad económica del arrendatario.

b.    La actividad del arrendatario debe haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, 

Acreditación de la suspensión: mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la CCAA, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c.     Si la actividad no ha sido directamente suspendida, el arrendatario deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. 

Acreditación de la reducción de facturación: mediante la
presentación de una declaración responsable por parte del arrendatario, si bien
deberá mostrar sus libros contables al arrendador a requerimiento de éste. 

d.     Autónomos: el arrendatario debía estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA; cuando se declaró del estado de alarma, es decir, el 14 de marzo de 2020.  

e.      PYME: estas medidas son aplicables si la Compañía no supera los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital:

i.         Total de partidas del activo no superior a 4 MM Euros.

ii.        Importe neto de la cifra anual de negocios no superior a 8 MM Euros. 

iii.      Número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no superior a 50.

2.      Medidas concretas:

Deben distinguirse según el carácter del arrendador: 

a.     Si es una entidad pública o una empresa o persona física calificada como gran tenedora (más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo trasteros o garajes, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados). En este caso, en a falta de acuerdo entre las partes, el arrendatario podrá:

Solicitar en el plazo de un mes a partir del 23 de abril  de 2020 una moratoria en el pago de la renta, sin penalización ni devengo de intereses. 

Dicha moratoria será obligatoria para el arrendador.

La moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. La renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir  de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.  

 b.      Otros arrendadores: en defecto de acuerdo entre las partes para la rebaja o el aplazamiento, el arrendatario podrá solicitar:

En el plazo de un mes a partir del 23 de abril de 2020 el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. 

Esta petición tal y como está redactada no es vinculante para el arrendador. Pero permite al arrendatario ampararse en esta norma para pedir la moratoria (no la reducción o condonación) El legislador promueve acuerdos, pero no impone una resolución. Habrá que ir viendo cual es la práctica seguida por inquilinos y arrendadores y, en su caso, por juzgados y tribunales. No cabe duda que el arrendatario hará valer la cláusula “rebus sic stantibus” y que se amprará en esta norma.  

Las partes podrán disponer libremente de la fianza arrendaticia entregada por el arrendatario, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. 

 interesado.