El Real Decreto-ley 16/2020 de 28 de abril, por el que se adoptan medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, en su Disposición Final Cuarta modifica parcialmente el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en concreto con relación a las medidas dirigidas al apoyo al alquiler de la vivienda habitual de personas vulnerables. 

Como decíamos en nuestra Nota Informativa número 4 del pasado 2 de abril, se trata de medidas que afectan a la relación entre el arrendatario que acredite que es vulnerable y determinados arrendadores, es decir, las personas jurídicas arrendadoras o las personas físicas arrendadoras titulares de más de 10 viviendas o de una superficie arrendad de más de 1.500 m2.

Las medidas no afectan a las relaciones entre arrendatarios y arrendadores de locales de negocio. 

La novedad es la ampliación del plazo que tiene el arrendatario vulnerable para solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario. Inicialmente el plazo fue de un mes con lo que acababa el 2 de mayo. 

El Real Decreto Ley 16/2020 amplía el plazo a tres meses a contar desde el 1 de abril de 2020, es decir, vence el plazo el 1 de julio de 2020.

Recordamos a continuación el contenido de las medidas y el procedimiento para, en su caso, aplicación de estas medidas.

1.- MORATORIA RENTA ARRENDATICIA. – 

 Se establecen medidas de moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

a) QUIEN LA PUEDE PEDIR Y QUE DEBE ACREDITAR (Arrendatario): se ha de encontrar en un supuesto de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 que implica la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:

I. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, o si es empresario o profesional, si se ha producido una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM): la cuantía del IPREM mensual es de 537,84 €. Este límite se incrementará (0,1) por cada hijo a cargo en la unidad familiar o (0,15) de la unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará (0,1) por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familia 

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. 

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite será de cinco veces el IPREM.

II. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Son gastos y suministros básicos la electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, que corresponda satisfacer al arrendatario.

III. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo que el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. También se exceptúa a quien, siendo titular de una vivienda, acredita la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

IV. La concurrencia de las circunstancias se acreditará ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:

i. Mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones de desempleo, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. 

ii. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. 

iii. El número de personas que habitan en la vivienda habitual mediante::

1. Copia del Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. 

2.Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. 

3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral. 

iv. Para justificar que no se tiene otra vivienda mediante una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. 

v. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si no se pudiese aportar al solicitar la moratoria debe aportar una declaración responsable que incluya el motivo que le impiden tal aportación y tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

b) A QUIEN SE LE PUEDE PEDIR (Arrendador): el arrendador ha de ser una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m 

c) COMO Y CUANDO SE PUEDE PEDIR: el arrendatario debe solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el plazo tres meses a contar desde el 1 de abril de 2020, es decir, puede hacerlo hasta el 1 de junio de 2020.

d) DECISIÓN ARRENDADOR: debe comunicar expresamente su decisión en el plazo máximo de 7 días laborables siguientes a la recepción de la solicitud escogiendo entre las siguientes alternativas:

I. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses. 

II. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

e) CONSECUENCIAS DE HABER SOLICITADO Y OBTENIDO INJUSTIFICADAMENTE LA MORATORIA: La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual sin reunir los requisitos previstos en el real decreto-ley, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por el real decreto-ley.

f) CASO ESPECIAL: SITUACION DE VULNERABILIDAD DEL INQUILINO PERO EL PROPIETARIO/ARRENDADOR PERSONA FISICA NO ES GRAN TENEDOR DE INMUEBLES: la persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica en los términos explicados anteriormente podrá solicitar de la persona física arrendadora que no es gran tenedor, es decir, que no es propietaria de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m²; el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario. La solicitud debe hacerse en el plazo de tres meses desde el 1 de abril de 2020, es decir, hasta el 1 de julio de 2020.

Recibida la solicitud el arrendador comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, si acepta o no condiciones de aplazamiento o fraccionamiento o, en su defecto, otras alternativas. Si no acepta llegar a ningún acuerdo sobre el aplazamiento o fraccionamiento, si la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida en los términos antes explicados, podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el real decreto-ley. 

2.- PRÓRROGA CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Nos permitimos recordar que en el mismo Real Decreto 11/2020, en su artículo 2 se establece una prórroga automática de la duración de los contratos de alquiler de vivienda habitual por un periodo máximo de seis meses durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos en el contrato en vigor.

Esta prórroga se aplica a todos los contratos de alquiler que finalicen entre el 2 de abril hasta dos meses después de que finalice el estado de alarma.

Los requisitos para esta prórroga son:

• Que se trate de la vivienda habitual del inquilino.
• Que el contrato termine sin que sea aplicable ninguna prorroga de obligado cumplimiento.
• Debe ser expresamente solicitada por el arrendatario.

El arrendador deberá aceptar la solicitud, salvo que medie acuerdo voluntario que fije otros términos o condiciones aceptado por arrendador y arrendatario.