La Consulta Vinculante nº V0032-24 de la Dirección General de Tributos (DGT) analiza cuál es el tratamiento en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de un contrato de arrendamiento con opción de compra de un bien inmueble.

Bajo la premisa de que el arrendamiento del bien inmueble no constituye actividad económica, el tratamiento fiscal es el siguiente:

• Las rentas derivadas del arrendamiento tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario en sede del arrendador y se integrarán en la base imponible general del impuesto.
• La concesión de la opción de compra supone una ganancia patrimonial para el arrendador/concedente, en la medida en que con el citado negocio jurídico se están transfiriendo facultades dominicales que pertenecen al propietario a las que renuncia temporalmente. El importe de la ganancia patrimonial vendrá constituido por el importe efectivamente percibido (prima), siempre que no sea inferior al valor de mercado, del que se detraerán los gastos y tributos inherentes a la operación. La ganancia patrimonial por la concesión de la opción se integrará en la base imponible del ahorro (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2022).
• Si finalmente se ejercita la opción de compra se producirá una nueva alteración patrimonial en sede del propietario/transmitente. La ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión y se integrará en la base imponible del ahorro. En este sentido, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra, así como las cuotas del arrendamiento del bien inmueble hasta el ejercicio de la opción se descontarán, de tenerlo así pactado, del precio de venta por lo que tanto el importe de la opción de compra como las cuotas de arrendamiento supondrán un menor valor de transmisión del inmueble.

Dicho todo lo anterior, emplazamos a la observancia de los criterios establecidos por la DGT en aquellos contratos de arrendamiento con opción de compra que se vayan a formalizar en un futuro así como a la revisión del tratamiento fiscal otorgado a aquellos contratos que ya se hayan formalizado y que se encuentren dentro del plazo de prescripción.